Chung cư: 'Đấu trường' giữa văn minh lịch sự và... làng xã?

TTO - Những thế hệ cư dân chung cư đầu tiên "di cư" từ nhà phố lên căn hộ chung cư; rồi từ khu nhà trọ, khu giải tỏa, thậm chí từ các làng xã... vô ở chung cư. Cuộc "đụng chạm" bắt đầu!

Kinh doanh cắt tóc trong chung cư tái định cư Ngô Gia Tự, quận 10 (TP. HCM) - Ảnh: Xuân Đào

Cần làm gì để đẩy lùi những thói xấu, cách hành xử thiếu chuyên nghiệp trong giải quyết mâu thuẫn ở chung cư, đồng thời xây dựng chuẩn sống văn hóa để chung cư trở thành nơi đáng sống?

Tuổi Trẻ mở đầu diễn đàn "Xây dựng văn hóa chung cư" bằng ý kiến của các chuyên gia về quản lý tòa nhà chung cư.

Ông Nguyễn Tiến Dũng (tổng giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn triển vọng - Savista):

Minh bạch thông tin, rõ ràng trách nhiệm

Việc xây dựng văn hóa ứng xử trong chung cư không chỉ từ người dân mà cả ban quản trị, đơn vị quản lý và chủ đầu tư cũng phải đầu tư.

Với cư dân: ứng xử của cư dân trong chung cư phải khác văn hóa ứng xử kiểu làng xã. Thế hệ người dân chung cư đầu tiên "di cư" từ nhà phố lên căn hộ chung cư nên phải thay đổi nhiều thói quen từ cách sống, văn hóa ứng xử, thái độ đối với hàng xóm, trong cộng đồng với nhau. Sống ở chung cư trước hết đòi hỏi người dân phải có thói quen tuân thủ. 

Chung cư có rất nhiều không gian chung như hành lang, sân thượng, công viên, bồn hoa... Nếu xem những không gian này như nhà riêng, hành xử theo ý thích riêng thì ảnh hưởng rất lớn đến mọi người xung quanh.

Để tập cho người dân thói quen này, đôi khi ban quản lý tòa nhà phải có trách nhiệm và quyết liệt. Có những thành viên ban quản lý sợ va chạm nên thỏa hiệp bằng cách du di, lâu ngày sẽ tạo ra thói quen không tuân thủ của một bộ phận dân cư. 

Khi đó, chuyện tất yếu sẽ xảy ra là nảy sinh mâu thuẫn giữa những người muốn sống trong môi trường văn minh lịch sự và những người thích sống thoải mái làm cho chung cư hình thành những cộng đồng có quyền lợi mâu thuẫn nhau. Những mâu thuẫn của các cộng đồng này gây nên những bất ổn như quản lý như thế nào, nên tạo sự ô tạp. Lúc đó, các chủ sở hữu căn hộ sẽ là người bị thiệt hại nặng nhất.

Chủ đầu tư cũng phải có văn hóa ứng xử trong quan hệ với các chủ thể khác trong nhà chung cư. Chung cư là sản phẩm của chủ đầu tư nên họ phải có trách nhiệm đảm bảo dự án có hình ảnh đẹp, uy tín, thương hiệu. 

Vì vậy, nhiều chủ đầu tư cố tình trì hoãn việc giao quyền quản trị căn hộ cho ban quản trị vì lo dự án không còn giữ được hình ảnh ban đầu. Đó là lo lắng chính đáng nhưng nhiều chủ đầu tư vin vào lý do này đã có hành xử không đúng như giữ quỹ bảo trì chung cư để chi không đúng mục đích, không có tiền trả lại cho dân hoặc khi dân cần thì không chi trả... 

Một số chung cư có nguồn lực khai thác từ dự án tốt nên chủ đầu tư giữ lại để tận thu thêm. Một số chủ đầu tư còn tài sản riêng tại chung cư, sợ khi chuyển giao cho cư dân xong thì sẽ bị cư dân cản trở, khách thuê bỏ đi...

Điều quan trọng, theo tôi, là các bên phải tôn trọng nhau, minh bạch thông tin ngay từ ban đầu để tránh tranh chấp, mâu thuẫn với nhau. Diện tích và tài sản chung - riêng phải được chủ đầu tư minh bạch ngay từ khâu thiết kế chung cư. 

Tầng thương mại, tầng hầm... là tài sản riêng của chủ đầu tư phải được thiết kế hệ thống điện, nước riêng với khu ở để khỏi nhập nhằng (thực tế là giá điện sinh hoạt cho khu ở và giá điện kinh doanh cũng khác nhau). 

Tiếp đó, trong hợp đồng mua bán căn hộ cũng công khai rõ diện tích chung - riêng này, quy định rõ luôn phí quản lý chung cư trong thời gian chưa có ban quản trị. Khi bàn giao chung cư cho ban quản trị phải rõ ràng, đầy đủ hồ sơ pháp lý, hạ tầng kỹ thuật. Khi có thắc mắc, mâu thuẫn thì phải đối thoại, truyền thông với nhau để cùng giải quyết.

Ông Nguyễn Bích Sơn (tổng giám đốc Công ty NPC):

Xây dựng chuẩn chung về văn hóa ứng xử

Ở những quốc gia phát triển mạnh về nhà chung cư, ngay từ khi xây dựng chủ đầu tư đã tạo ra phong cách riêng cho từng dự án. Người dân khi tìm hiểu dự án, nếu thấy phù hợp với phong cách nào thì lựa chọn mua dự án đó. 

Nói đến tên dự án là biết phong cách, đối tượng cư dân sinh sống. Khi vào sinh sống, cộng đồng cư dân đó đã tương đối có cùng phong cách sống như nhau. Chưa kể tùy từng đặc điểm dân số, chủ đầu tư còn thiết kế các tiện ích sinh hoạt cộng đồng đi kèm với dự án. 

Ví dụ ở Hàn Quốc, họ thiết kế phòng sinh hoạt chung cho trẻ em, phòng chăm sóc sức khỏe cộng đồng... Những không gian này được thiết kế rộng, trang bị đầy đủ nội thất để cư dân tổ chức các buổi sinh hoạt, giúp mọi người kết nối đoàn kết trong không gian chung.

Tuy nhiên ở Việt Nam, người dân hầu như chỉ chọn mua nhà ở dự án hợp túi tiền chứ chưa quan tâm đến đời sống về sau. Mọi người khi mua nhà chỉ nghĩ đơn giản là mua một chỗ để ở chứ chưa nghĩ đến việc phải thay đổi như thế nào khi dọn vào ở chung cư. 

Bởi vậy, trong một chung cư nhưng đa dạng phong cách sống khác nhau. Và khi cư dân trong cộng đồng đó không tôn trọng cái chung, đề cao cái tôi sẽ xảy ra mâu thuẫn.

Trong khi đó, chủ đầu tư khi xây dựng dự án cũng không tính hết các vấn đề về xây dựng cộng đồng về sau. Một số dự án có tính đến việc xây dựng tiện ích cộng đồng như hồ bơi, phòng tập, phòng sinh hoạt cộng đồng..., nhưng khi cư dân vào ở lại không xây dựng được nội dung sử dụng các không gian đó để kết nối cư dân. 

Chính cư dân ở chung cư chưa có một chuẩn chung về văn hóa ứng xử trong chung cư nên nhiều lối sinh hoạt, hành xử của cư dân còn thuận theo tự nhiên. Chung cư trở thành "lớp học" đời sống cộng đồng đầu tiên của nhiều người.

Bởi vậy, đối với chung cư ở Việt Nam, bộ phận dịch vụ chăm sóc khách hàng của chủ đầu tư, ban quản lý tòa nhà, ban quản trị trở thành hạt nhân điều chỉnh lại ý thức hành xử của cả cộng đồng cư dân. Quá trình điều chỉnh đó là quá trình khó khăn, cần một thời gian dài. Nếu cư dân không muốn thay đổi hoặc không thay đổi được thì phải tự dời đi. 

Có những chung cư, cư dân cùng nhau tìm cách để đẩy một cá nhân ra khỏi cộng đồng vì không có ý thức cộng đồng.

Mặt khác, trong điều chỉnh lối sống chung cư, truyền thông cộng đồng có vai trò rất quan trọng. Từng chung cư phải thiết lập được các quy chuẩn để bảo vệ quyền lợi, an toàn chung cho tất cả cư dân. Cư dân phải điều chỉnh hành vi của mình theo nội quy đã đưa ra. Nếu ai vi phạm sẽ tùy từng mức độ xử lý như nhắc nhở, cảnh cáo và xử phạt. 

Ngoài ra, những sự xa lánh, dè bỉu của cộng đồng cũng là hình phạt rất lớn đối với cư dân vi phạm. Còn khi một cá nhân không coi sự xa lánh của cộng đồng là một hình phạt thì cá nhân đó không phải là người trong cộng đồng, sớm hay muộn cũng phải rời khỏi cuộc sống chung cư.

Ban quản trị là 'vua' chung cư?

TTO - Không chỉ giữa cư dân với nhau, trong chung cư còn xảy ra đủ chuyện “cơm chẳng lành, canh chẳng ngọt” trong hành xử giữa ban quản trị - chủ đầu tư - cư dân. Âm ỉ lâu ngày, những mâu thuẫn càng trở nên gay gắt, bất ổn.