Mua đất không hợp pháp chẳng khác nào mua… "vịt trời"

Nhiều địa phương trong tỉnh đang diễn ra tình trạng đất nông nghiệp, đất lúa bị các đầu nậu "xẻ thịt" phân lô, bán nền tràn lan, thu hút khá nhiều người mua.

Nhiều địa phương trong tỉnh đang diễn ra tình trạng đất nông nghiệp, đất lúa bị các đầu nậu “xẻ thịt” phân lô, bán nền tràn lan, thu hút khá nhiều người mua.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường Nguyễn Ngọc Thường.

Trao đổi với phóng viên Báo Đồng Nai về vấn đề này, ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường, lưu ý người mua nên cẩn trọng tìm hiểu về tính hợp pháp của thửa đất trước khi nhận chuyển nhượng. Bởi nếu mua nhầm những nền đất không hợp pháp thì chẳng khác nào mua phải… “vịt trời”, có nguy cơ bị thiệt thòi về quyền lợi.

 Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa và đất ở sang dự án khu dân cư, theo quy định cần có những điều kiện gì, thưa ông?

- Việc chủ đầu tư tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất lúa để bán nền là làm sai các quy định của pháp luật. Muốn phân lô đất nền, chủ đầu tư phải lập dự án khu dân cư và được cơ quan chức năng thông qua theo quy định.

Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa và đất ở sang dự án khu dân cư thì phải hội đủ các điều kiện: có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác (theo Điều 58 Luật Đất đai 2013 và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Ngoài ra, dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải có văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ hoặc nghị quyết của HĐND cấp tỉnh.

 Thực tế hiện nay, nhiều khu dân cư hình thành trái pháp luật nhưng vẫn rao bán tràn lan. Người mua cần lưu ý các yếu tố gì để phân biệt khu dự án dân cư hợp pháp và khu dự án “ảo” để tránh thiệt thòi?

- Nếu chỉ tiếp cận thông tin rao bán, người sử dụng đất khó có thể phân biệt các dự án phát triển khu dân cư hợp pháp hay không hợp pháp. Do đó, để tránh rủi ro, người mua nên tìm hiểu kỹ thông tin về dự án qua các cơ quan nhà nước như: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên - môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, phòng tài nguyên - môi trường cấp huyện, thị xã hoặc thành phố. Không nên mua các thửa đất không rõ ràng về pháp lý.

Một khu đất ruộng ở xã Phước Tân (TP.Biên Hòa) được san nền để bán.

Nếu mua đất ở các khu vực phân lô, bán nền tự phát người mua có thể gặp nhiều rủi ro. Cụ thể, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay hoặc thông qua việc lập vi bằng (do diện tích tách thửa không phù hợp với quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn) thì không được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc chỉ được cấp giấy chứng nhận theo hình thức đồng sử dụng nên dễ phát sinh tình trạng tranh chấp. Việc chuyển nhượng đất lại cho người khác sẽ gặp nhiều khó khăn do phải có chữ ký của tất cả mọi người đang đồng sử dụng; người mua cũng không được phép xây dựng nhà ở…

 Thưa ông, khi mua bán đất đai hợp pháp cần những thủ tục gì? Và cơ quan nào có thẩm quyền chứng thực việc mua bán đó là hợp pháp?

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng thì người chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; diện tích đất chuyển nhượng phù hợp với diện tích đất được cấp giấy chứng nhận; đất chưa có quyết định thu hồi đất; không có kê biên tài sản của cơ quan thi hành án; đất không có tranh chấp và còn trong thời hạn sử dụng đất...

Để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận là hợp pháp thì người nhận chuyển nhượng phải nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã. Thủ tục hồ sơ gồm: đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; bản gốc giấy chứng nhận đã cấp; tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất; tờ khai tiền sử dụng đất.

 Xin cảm ơn ông!

Phương Liễu (thực hiện)