Bài 2: Lén lút bán đất nền chưa đủ pháp lý

Theo quy định, dự án khu dân cư phải hoàn thành hạ tầng và được các ngành chức năng của tỉnh phê duyệt thì mới được mở bán. Nhưng nhiều doanh nghiệp (DN) đã bán "lúa non" khi dự án chỉ mới bắt đầu khởi công. Ngoài ra, một số DN lách luật, phân lô, bán nền đất nông nghiệp thông qua hình thức đồng sở hữu.

Vừa khởi công dự án Khu dân cư Mega City 2 ở xã Phú Hội (huyện Nhơn Trạch), chủ đầu tư đã mở bán theo hình thức hợp đồng đặt cọc nhận chỗ

Theo Sở Tài nguyên - môi trường, dù tỉnh đã phối hợp với các địa phương quản chặt đất đai trên địa bàn, nhưng tình trạng lách luật để bán đất dự án khi chưa đầy đủ thủ tục pháp lý hoặc phân lô, bán nền đất nông nghiệp vẫn xảy ra ở những địa bàn có công nghiệp phát triển, lao động đông, nhu cầu về nhà ở lớn.

* Doanh nghiệp lớn cũng làm sai

Hình thức bán sản phẩm đất nền, nhà liên kế, căn hộ chung cư khi còn nằm trên giấy hoặc mới tiến hành đầu tư hạ tầng giai đoạn đầu được nhiều công ty kinh doanh bất động sản có dự án ở Đồng Nai cũng như cả nước thực hiện.

Đơn cử như: dự án Đại Phước Center City ở xã Đại Phước (huyện Nhơn Trạch), chủ đầu tư là Công ty cổ phần đầu tư Bái Tử Long; dự án Mega City 2 ở xã Phú Hội (huyện Nhơn Trạch) do Công ty cổ phần bất động sản Kim Oanh đầu tư; dự án khu nhà ở cho công nhân của Công ty TNHH Vạn Phúc ở xã Phú Hội (huyện Nhơn Trạch); dự án Tiến Lộc Garden xã Long Thọ (huyện Nhơn Trạch) do Công ty TNHH sản xuất  thương mại Tiến Lộc đầu tư; dự án Golden Center City 3 ở phường Tam Phước; dự án Biên Hòa New Town 2 ở phường Bửu Hòa; Khu dân cư phường Hóa An (TP.Biên Hòa); dự án Gold Hill (huyện Trảng Bom)... và hàng loạt khu dân cư thuộc huyện Long Thành, Vĩnh Cửu.

Đây là một hình thức huy động vốn để triển khai các bước tiếp theo của dự án, được nhiều DN thực hiện. Nhiều người dân sẵn sàng mạo hiểm đặt mua đất nền, căn hộ khi còn nằm trên giấy vì giá rẻ hơn 20-30% so với khi dự án đã làm xong hạ tầng. Các công ty trên cũng đưa ra chính sách linh hoạt, chẳng hạn như giao tiền theo tiến độ dự án. Sau một thời gian đầu tư, khách hàng muốn bán sản phẩm trên giấy, phía công ty sẽ mua lại hoặc môi giới bán giúp. Với kiểu “lướt sóng” này, một số cá nhân đầu tư hưởng lợi nhuận từ vài chục đến hàng trăm triệu đồng.

Ông Lê Thanh Hùng (xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch) cho hay: “Năm 2017, khi dự án Mega City 2 đang khởi công làm đường, mở bán với giá hơn 600 triệu đồng/nền, tôi đã mua 2 nền. Sau hơn 1 năm giá đất “sốt”, dự án dần hoàn thiện hạ tầng tôi bán lại lời được 200 triệu đồng. Nhưng cũng có dự án, tôi mua bị lỗ vì chủ đầu tư kéo dài thời gian thi công hạ tầng 4-5 năm không hoàn thành”.

Cụ thể, dự án khu nhà ở công nhân của Công ty TNHH Vạn Phúc ở xã Phú Hội khiến nhiều người mua đất khốn khổ vì đã hơn 14 năm chưa hoàn thành hạ tầng và chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, còn có dự án Gold Hill (huyện Trảng Bom) được Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (TP.Hồ Chí Minh) hợp tác với chủ đầu tư phân phối sản phẩm đất nền. Đất Xanh đã bán đất nền cho nhiều người dân ở Đồng Nai, TP.Hồ Chí Minh và hẹn sau 6-12 tháng sẽ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng sau gần 3 năm chờ đợi vẫn chưa có giấy chứng nhận, người mua không chịu được đã kéo đến trụ sở của tập đoàn này căng băng rôn đòi trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tập đoàn Đất Xanh đã “đẩy” trách nhiệm sang các cơ quan chức năng của Đồng Nai.

* Biến tướng phân lô đất nông nghiệp

Qua tìm hiểu, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp trái phép ở Đồng Nai vẫn diễn ra tương đối nhiều nhưng dưới dạng “sóng ngầm”. Thay vì đưa ra công chứng hoặc lập vi bằng thì gần đây các DN, cá nhân bán đất nông nghiệp phân lô đã tinh vi hơn, cho người mua đồng sở hữu trên cùng một mảnh đất. Bên cạnh đó, phân lô, bán nền đất nông nghiệp bằng giấy tay vẫn xảy ra khá phổ biến. Nhiều người dân vì ham rẻ nên sẵn sàng bỏ tiền ra mua đất nông nghiệp và lén lút xây dựng nhà ở trái phép.

Chỉ vài “cú” nhấp chuột trên mạng, có thể tìm được hàng chục địa chỉ đang rao bán đất nông nghiệp phân lô tại địa bàn TP.Biên Hòa, TP.Long Khánh, các huyện Trảng Bom, Long Thành, Nhơn Trạch, Vĩnh Cửu...

Một “cò đất” tên T. ở phường An Hòa (TP.Biên Hòa) nói: “Các phòng công chứng siết lại việc lập vi bằng, công chứng mua bán đất nông nghiệp phân lô nên tôi đã chuyển qua rao bán đất sổ chung. Với cách này, người mua tin tưởng hơn và người bán cũng an toàn hơn. Nhưng thủ tục đồng sở hữu thì phải mất thời gian chờ đợi dài hơn”.

Trong vai người cần mua đất làm nhà ở khu vực xã Long Đức (huyện Long Thành), chúng tôi được “cò đất” tên Q. (xã Long Đức) cho biết: “Nếu mua đất thổ cư có sổ riêng thì giá rất cao, nhưng mua đất nông nghiệp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng sở hữu giá chỉ bằng 40-50% so với đất ở. Còn mua đất nông nghiệp phân lô giấy tay giá chỉ khoảng 25-30% so với đất thổ cư”.

Theo Chủ tịch UBND huyện Long Thành Võ Tấn Đức, tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp đã được huyện siết chặt lại, giao trách nhiệm trực tiếp cho các xã, thị trấn. Song vẫn còn có những trường hợp tự ý phân lô, bán nền đất nông nghiệp và rao bán trên mạng rất khó xử lý, vì người dân tự thỏa thuận mua bán. Huyện đã yêu cầu các xã quản chặt không cho xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp để hạn chế xuống mức thấp nhất tình trạng bán nền đất nông nghiệp.

Tương tự, các huyện, TP.Biên Hòa, TP.Long Khánh cũng chỉ đạo các xã, phường kịp thời phát hiện, xử lý nhanh các trường hợp phân lô, bán nền đất nông nghiệp. 

* Người mua chịu thiệt

Mua đất nền dự án, nhà liên kế, căn hộ chung cư khi chưa làm xong hạ tầng, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhiều người dân đã phải chờ đợi một thời gian dài từ 3-10 năm nhưng vẫn chưa có giấy chứng nhận như chủ đầu tư cam kết. Thiệt thòi thuộc về người mua vì số tiền đã trả gần hết.

Năm 2008, ông Lê Văn Khuyến ở quận Gò Vấp (TP.Hồ Chí Minh) mua 2 lô đất của dự án khu nhà ở công nhân tại xã Phú Hội khi đang làm hạ tầng với giá khoảng 1 tỷ đồng. Nhưng sau nhiều năm, Công ty TNHH Vạn Phúc chưa xong hạ tầng và giao đất cho người dân. “Hơn 10 năm, gia đình tôi vất vả đi lại nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất song công ty đều hẹn lại. Nhiều người không đợi được đã làm đơn kiện ra Tòa án nhân dân huyện Nhơn Trạch nhưng vụ việc đến nay vẫn chưa được giải quyết” - ông Khuyến chia sẻ.

Cũng theo ông Khuyến, mới đây, một số người xưng là nhân viên của chủ đầu tư dự án trên tìm ông để thương lượng mua lại với giá 5 triệu đồng/m² (tương đương với số tiền ban đầu ông bỏ ra mua đất), nhưng ông không chịu, vì giá đất dự án khu vực đó hiện đã là 10-12 triệu đồng/m².

Bà Nguyễn Ngọc N. (quận Tân Bình, TP.Hồ Chí Minh) cho hay: “Gia đình tôi mua 1 lô đất của dự án Gold Hill tại huyện Trảng Bom, Tập đoàn Đất Xanh hứa sau 9-12 tháng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng đợi gần 3 năm vẫn chưa có. Việc này khiến tôi gặp khó khăn khi muốn sang lại lô đất”.

Tương tự, ông Nguyễn Quốc M. xã Thạnh Phú (huyện Vĩnh Cửu) nói: “Đầu năm 2018, tôi mua 2 lô đất tại xã Thiện Tân (huyện Vĩnh Cửu) với giá 480 triệu đồng dưới dạng đồng sở hữu. Khi mua chủ đầu tư đang san ủi, làm đường và nói “bao” xây dựng. Nhưng khi giao hết tiền, chính quyền công bố đây là dự án trái phép không được xây dựng, tôi tìm chủ đất đòi lại tiền nhưng lần nào họ cũng tránh”. Hay như vụ phân lô, bán nền đất nông nghiệp ở xã Tân An (huyện Vĩnh Cửu), vài chục người dân bị “dụ” mua phải đất nền dự án “ma”, tiền đã giao gần hết và việc đòi lại là rất khó khăn...

Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - môi trường cho biết: “Thời gian qua, có nhiều DN làm dự án khu dân cư tự ý mua bán dưới hình thức cam kết góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư... nhưng thực chất là chuyển nhượng khi dự án chưa hoàn thành hạ tầng và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc này được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận, thống nhất của các bên nên dù Sở biết nhưng không đủ cơ sở pháp lý để xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật đất đai”.

Uyển Nhi

Bài 3: Còn lỏng lẻo trong quản lý đất đai