Pháp luật
Cẩn thận với các chiêu trò trong cơn ‘sốt đất’ Phú Quốc
TTO - Hầu hết "đất nền" rao bán ở Phú Quốc là đất nông nghiệp phân lô và được cò đất "thổi giá" với đủ chiêu trò nhắm vào những người có nhu cầu lướt sóng kiếm lời.
Một dự án phân lô bán nền của Công ty Phúc Thịnh trên tuyến tránh thị trấn Dương Đông, Phú Quốc
Vài năm gần đây, khi rục rịch thông tin trung ương chuẩn bị đề án xây dựng Phú Quốc (Kiên Giang) thành đặc khu hành chính - kinh tế thì giá đất đai ở huyện đảo này cũng bắt đầu nóng lên.
Cơn sốt đất ở huyện đảo này gần đây đã chuyển sang giai đoạn "khó chẩn đoán" khi bắt đầu xuất hiện những chiêu trò mồi chài, dụ dỗ và cả những trò lật lọng "bẻ kèo" khiến nhiều người trong cuộc cũng phải dở khóc dở cười.
"Anh mua bán lại thôi, xây dựng làm gì!"
Những ngày này, đi dọc bất cứ con đường nào ở Phú Quốc, từ thị trấn Dương Đông nhộn nhịp đến tận xã Bãi Thơm xa xôi phía bắc đảo cũng rất dễ bắt gặp những tờ giấy, tấm bảng rao mua bán đất với số điện thoại liên lạc đi kèm.
Mua bán đất đai nhộn nhịp nhất ở Phú Quốc hiện giờ là khu vực dọc tuyến đường tránh thị trấn Dương Đông, thuộc địa bàn xã Dương Tơ và xã Cửa Dương.
Giữa trưa nắng, một nhóm thanh niên ngồi tụm dưới bóng chiếc dù bạt ngồi vừa trò chuyện rôm rả, vừa vẫt tay mời khách qua đường "ghé vào coi đất đi anh".
Ngồi bên lề đường chào mời khách hàng mua "đất nền" trên tuyến tránh thị trấn Dương Đông - Ảnh: N.TRIỀU
Chúng tôi dừng xe lại, không cần đóng vai người mua đất, một thanh niên xưng tên Chung nói giọng Bắc đứng dậy đon đả: "Để em đưa anh đi xem, đất cách đây 300 mét thôi".
Chung dẫn chúng tôi chạy xe máy theo con đường bê tông rộng chừng 6 mét mới toanh dẫn vào một khu đất trống dựng bảng "Khu dân cư cao cấp Phúc Thịnh House 10" do Công ty cổ phần xây dựng địa ốc Phúc Thịnh House có trụ sở tại xã Cửa Dương, huyện Phú Quốc làm chủ đầu tư và phân phối.
Dự án là một khu đất rộng gần 1ha được xẻ làm ba lô A, B, C phân cách bởi những con đường bê tông rộng 6m vừa mới ráo. Mỗi lô lại được chia thành từng thửa nhỏ diện tích 106-120m2 và 1 thửa lớn nhất 209,5m2. Mỗi thửa được chào bán giá 12 triệu đồng/m2.
Chúng tôi hỏi đất này có sổ đỏ chưa, Chung trả lời: "Anh yên tâm, công ty đã nộp hồ sơ phân lô lên Phòng Tài nguyên và môi trường, có giấy hẹn rồi, bảo đảm có sổ đỏ từng nền luôn!".
Hỏi mục đích sử dụng đất trên sổ đỏ là gì, Chung ngập ngừng rồi đáp: "Trên sổ đỏ thì chỉ là đất trồng cây lâu năm thôi, nhưng khu này đã được quy hoạch đất ở nông thôn rồi".
"Dù quy hoạch đất ở nông thôn, nhưng trên sổ đỏ là đất trồng cây lâu năm thì làm sao xin phép xây dựng được?" - chúng tôi hỏi.
"Anh muốn xây thì cứ xây, ở đây không ai phạt vạ gì đâu. Mà nói thiệt, em bán gần hết khu này rồi, người ta toàn mua lướt sóng kiếm lời. Anh mua bán lại thôi, xây dựng làm gì!" - Chung nói.
Chúng tôi lắc đầu, Chung lại lên xe máy dẫn đến một khu đất khác nằm cập tuyến tránh mà trên bảng giới thiệu dự án ghi là "Khu dân cư cao cấp Phúc Thịnh House 12" cũng do Công ty Phúc Thịnh "chủ đầu tư và phân phối".
Khu này còn san lấp chưa xong mà theo lời Chung thì "sổ đỏ còn kẹt trên huyện", đất trồng cây lâu năm và "anh mua vài tháng bảo đảm giá lên gấp đôi"!
Làm giả văn bản xác định quy hoạch để bán đất
Không chỉ dọc tuyến tránh thị trấn Dương Đông, ở nhiều khu vực ngoại ô thị trấn và các xã lân cận như Dương Tơ, Cửa Dương, Cửa Cạn, "phong trào" phân lô bán nền trên đất nông nghiệp cũng diễn ra rầm rộ.
Một số khu vực ấp Cây Thông Trong, Cây Thông Ngoài, Ba Trại của xã Cửa Dương giá đất tăng từng ngày, thậm chí từng giờ.
Không chỉ rao bán truyền miệng, dán giấy dọc đường, mà nhiều cò đất ở Phú Quốc đã tận dụng triệt để công cụ quảng cáo miễn phí là mạng facebook để chào mời khách bán, mua. Hàng chục group (nhóm) mua bán đất Phú Quốc được lập ra, có những group lên tới vài chục ngàn thành viên.
Nhưng khi tìm hiểu thực tế, hầu hết "đất nền" đang được rao bán ở Phú Quốc đều đang là đất nông nghiệp trồng cây lâu năm được phân lô, chia thửa diện tích trên dưới 100m2 và bán với giá đất ở, dao động từ vài triệu đến cả chục triệu đồng 1m2.
Điều đáng lưu ý là, thời gian qua tại Phú Quốc đã có hiện tượng mua gom đất nông nghiệp rồi xin thủ tục tách sổ đỏ ra từng thửa nhỏ quy mô 100-150m2 sau đó tự đặt ra tên dự án này dự án kia để rao bán với giá đất ở, thậm chí sẵn sàng làm giả giấy tờ của cơ quan chức năng để lừa gạt khách hàng.
Điển hình là dự án "Khu biệt thự nghỉ dưỡng du lịch Phú Quốc Diamond Sea" nằm ngay sát bờ biển, trên tuyến đường đông đảo nối từ trung tâm xã Hàm Ninh đến bến tàu Bãi Vòng.
Khu đất này được xẻ đường, phân lô thành từng thửa diện tích 110-150m2 và được rao bán qua Công ty địa ốc K.L có địa chỉ tại quận Bình Thạnh, TP.HCM với giá 7-9,5 triệu đồng/m2, tùy vị trí.
Đầu tháng 3-2018, hai khách hàng là anh T. và chị Th. đặt mua hai lô tại dự án này. Trước khi đặt mua, khách hàng được nhân viên của Công ty K.L. giới thiệu cặn kẽ và cung cấp photo văn bản của Phòng Quản lý đô thị huyện Phú Quốc gởi bà Nguyễn Lệ Thúy (chủ khu đất) cung cấp thông tin quy hoạch liên quan khu đất này.
Nội dung văn bản xác nhận khu đất này "không thuộc đồ án quy hoạch thuộc khu du lịch Bãi Vòng, không thuộc đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 Khu trung tâm hội nghị, khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng Bãi Vòng, Hàm Ninh, huyện Phú Quốc do Công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Phú Quốc làm chủ đầu tư".
Văn bản nhân viên Công ty Khang Long giao cho khách hàng (trái) và bản gốc - Ảnh: N.TRIỀU
Anh T. và chị Th. đồng ý đặt mua hai lô đất với tiền cọc 50 triệu đồng/nền và được giao biên bản đặt cọc, hẹn 10 ngày sau ký hợp đồng công chứng.
Trong thời gian chờ ký hợp đồng, khách hàng tìm hiểu thì phát hiện ra nội dung bản gốc công văn số 326/QLĐT-KTQH do ông Du Việt Thanh, phó phòng Quản lý đô thị Phú Quốc ký không giống bản photo mà nhân viên Công ty K.L. đã cung cấp.
Cụ thể, bản gốc công văn xác định khu đất nói trên "thuộc Đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500..." nhưng bản photo đã biến thành "không thuộc...".
Choáng váng vì bị lừa, anh T. và chị Th. liên lạc lại thì nhân viên Công ty K.L giải thích rằng chỉ là đơn vị môi giới, văn bản kia do chủ đất cung cấp nên không biết nó đã bị làm giả nội dung.
Công ty K.L. xin lỗi và phải chuyển trả tiền đặt cọc cho khách hàng. Nhưng hàng chục khách hàng đã mua đất ở dự án này trước đó không hề biết rằng mình bị lừa!
Coi chừng mất tiền và ôm cục tức!
Theo quyết định 19/2017/QĐ-UBND ngày 9-6-2017, đất nông nghiệp chỉ được phép tách thửa với diện tích tối thiểu từ 500m2trở lên.
Trường hợp đất nông nghiệp thuộc khu vực đã có quy hoạch đất ở nông thôn thì được phép tách thửa diện tích nhỏ hơn nhưng với điều kiện khi tách thửa phải chuyển đổi mục đích sang đất ở nông thôn.
Trước khi có quyết định này, ở Phú Quốc đã có hàng loạt khu đất nông nghiệp nằm xa khu dân cư, đường giao thông đã được tách thành thửa nhỏ chỉ khoảng 100m2 và hiện nay đang được rao bán là "đất nền".
Hiện nay Văn phòng đăng ký đất đai tại Phú Quốc đã quá tải, với hàng ngàn hồ sơ trễ hẹn nên việc mua bán, sang tên sổ đỏ phải mất vài tháng mới xong.
Vì vậy các cò đất hầu hết tư vấn cho khách ra công chứng ủy quyền toàn phần rồi có thể mua bán ngay cho người khác mà không cần sang tên sổ đỏ. Cách này nhanh, nhưng là một cái bẫy vì không thể biết được đất này có thuộc quy hoạch hay không.
“Mua đất nông nghiệp với giá đất ở, dính vô quy hoạch chỉ được bồi thường với giá đất nông nghiệp là mất tiền mà còn ôm thêm cục tức" - một luật sư tư vấn nhiều cuộc giao dịch đất đai tại Phú Quốc cảnh báo.
Một lãnh đạo Văn phòng Đăng ký đất đai, thuộc Sở Tài nguyên và môi trường Kiên Giang, xác nhận có nhiều trường hợp làm giả giấy tờ để mua bán đất đai đã qua "cửa" công chứng, chỉ đến khi làm thủ tục sang tên thì cơ quan chức năng mới phát hiện.
